首付跌没了!北京房价正处史上最长熊市?

1评论 2019-12-21 19:03:05 来源:数据宝 作者:陈见南 图文拆解603825大赚10%逻辑

在深圳房价不断创历史新高的背景下,北京房价却出现了罕见长时间的下滑。按照国家统计局数据,自2017年3月份见历史顶部以来,北京二手房已经下跌超8%。从大周期来看,北京房价已经历经32个月的回调期,堪称北京房价史上最长熊市。

  一线城市中,深圳房价不断创出历史新高……

  在深圳房价不断创历史新高的背景下,北京房价却出现了罕见长时间的下滑。按照国家统计局数据,自2017年3月份见历史顶部以来,北京二手房已经下跌超8%。从大周期来看,北京房价已经历经32个月的回调期,堪称北京房价史上最长熊市。

  众所周知的是,当大盘指数出现较大跌幅时,意味着个股跌幅往往更大。房价的表现或许同样如此,尤其是国家统计局的数据往往容易低估房价的真实涨幅,也可能低估房价的真实跌幅。因此,国家统计局数据显示的8%的跌幅,很可能意味着部分小区的房价跌幅达到15%乃至20%的调整。

  北京房价到底跌了多少?

  二手房价格保守跌幅超过10%

  一个权威的信源是来自北京住建委的数据。2018年初,北京市住建委主任徐贱云表示,二手房成交均价已从3月的最高值6.79万元/平方米,回落到5.91万元/平方米,比2016年12月下降了1.2%,比最高峰时期价格下降了13%。

  也就是说,2017年底相对于2017年3月,北京二手房价比高峰期下跌了13%。而要计算现在的价格相比巅峰期下跌了多少,只需要知道现在的价格相比2017年底的变动幅度。国家统计局数据显示,北京最新二手房价相比2017年底下跌近3%。

  综合两个权威来源,北京二手房价相比2017年巅峰期,跌幅至少超过13%。另外,作为补充,记者查询了另一个较为权威的中介网站链家网。数据显示,2017年顶部北京二手房价为67497元,现价60846元,跌幅超过10%。

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  回调期达32个月,堪称史上最长调整期

  以北京为首的一线城市房产,被誉为核心资产,是贵州茅台(行情600519,诊股)般的存在。回首北京二手房价走势,在过去的十多年时间里,也确实当得起这个名号。2008年,北京二手房价堪堪过一万,而今逼近六万大关,10年间涨幅接近4倍。

  本轮北京房价调整期,已经达到了历史级别。有数据显示,北京房价调整最剧烈的时间段,当属2008年至2009年,从高点13200元跌至10800元,跌幅近20%。但仅仅是过了14个月,即2009年7月,北京房价就再度突破新高。

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  燕郊房价大跌36%,平均单价跌超万元

  当白马股出现较大跌幅时,题材股的表现往往更加糟糕。依附于北京楼市的燕郊楼市,在北京楼市不振的背景下,调整幅度更加惊人。根据安居客数据显示,2017年顶部时期,燕郊二手房均价超过28000元,而最新房价仅18000元左右,1平米跌了1万多,跌幅高达35.6%。

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  指数跌了近36%,个股腰斩很可能成为普遍现象。记者通过贝壳找房APP查询燕郊的一个楼盘,福泽御园,2017年4月底52平成交价158万,而今年11月成交的54.7平(还是没电梯的)成交价仅72万,跌幅超过50%。再来看看另一个标杆楼盘,天洋城。2017年4月普遍成交均价在3万以上,而今多在18000以下。

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  房价或已普跌20%,部分投资者百万首付跌没了

  现在来看看北京部分楼盘二手房价。记者随机查询到一个名叫融景城的楼盘,最新二手房价在5万至5.8万之间。而在2017年4月,这个楼盘最高价超过了7.3万每平。按照最新较低价相比,跌幅超过30%。

  相对来说,偏远区域的二手房普遍跌幅较大。贝壳研究院数据显示,截至今年2月份,石景山、通州、大兴等区域二手房价相对2017年高点跌幅均超过15%。考虑到最新价相对二月房价仍有所下跌,这些区域房价跌幅将有所扩大。显然,对于燕郊二手房的投资者来说,他们的百万首付款已经跌光了。而对于北京的部分高杠杆投资者来说,也可能如此。

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  1450万砍价300万,百万级折扣频现

  尴尬的是,即便是房价出现了不小调整,成交仍相当困难。据中国证券报报道,近期交易量有所增长,情绪仍未升温,二手房全面降价仍在持续。

  “楼王3居室,西南向,无遮挡,160平米,周期快可1150万元成交。”一位地产中介在其朋友圈推广一套房源。这一房屋挂牌价为1450万元,其中的议价空间达到300万。这意味着每平米降价接近2万元。据了解,房主此次大降价主要是急需交易变现。

  多位房地产中介表示,“只有价格降到位了,房子才好卖”。除了极个别稀缺的项目,目前北京总价千万左右的二手房源均有约10%左右的议价空间。

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  史上最严调控,报价还在不断下滑中

  有分析人士表示,北京房价下跌的原因主要有三个方面:

  第一,北京的新建商品房库存达7.56万套,如果再加上空置二手房,那空置率超过30%,北京房子严重过剩的情况非常明显。

  第二,北京现行的限购政策是全国范围内最严苛的,无论是连续缴纳社保的时限,还是提高房产首付比例,都给购房需求设置了不少障碍,从而压制了大量的购房需求。

  此外,北京人口数量还在大量流出,未来几年北京人口将减少500-600万,原因有二:一是北京为了缓解所有资源都集中在首都的问题,就要把大量机关事业单位搬迁到雄安去办公。在这种情况下,北京人口将会大量流出,而作为副中心的雄安将会有大量人口流入。二是北京为了治理京津冀地区的空气污染,把高污染、高耗能的企业分散到其他省份去,未来北京将是轻资产的高科技中心。

  在此情况下,北京业主们心理预期在不断下降。最新数据显示,北京二手房挂牌均价61245元,较年初63863元,下跌幅度超过4%。而在2017年最高峰时期,北京二手房挂牌均价一度超过75000元。

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关键词阅读:首付 北京 房价

责任编辑:赵路 RF13155
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